La Ley de propiedad Horizontal es la ley que regula las comunidades de propiedad horizontal, y estipula los derechos y obligaciones entre los propietarios o vecinos de varios inmuebles que pertenecen a la misma comunidad o edificio.

Pero ¿qué es la propiedad horizontal?

El artículo 396 del Código Civil habla de la propiedad horizontal y la define de la siguiente manera: “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute…”

En otras palabras, perteneces a una comunidad de propietarios de una propiedad horizontal siempre que para entrar o salir de tu propiedad (piso, plaza de garaje, local comercial etc..) tengas que utilizar o acceder a elementos comunes al resto de propietarios.

Entonces, ¿qué es la ley de propiedad horizontal y a qué se aplica?

La Ley de Propiedad Horizontal, también conocida como LPH trata de la legislación vigente relativa a la propiedad horizontal y está compuesta por la ley 49/1960 y por el Código Civil. Estas dos normas junto a los estatutos que desarrolle y aplique cada comunidad de propietarios, forman el reglamento de los regímenes de propiedad horizontal.

Según lo indicado anteriormente la ley de propiedad horizontal o LPH regula todos los aspectos relacionados con las comunidades de vecinos, asimismo, es la que permite la conformación de la junta de propietarios, sus deberes y obligaciones en la gestión y administración de la comunidad. Aplica en todo lo que se haya definido previamente como zonas comunes. También se aplica a los complejos inmobiliarios privados que se establecen en la ley (urbanizaciones que comparten instalaciones deportivas, piscinas, etc.).

La ley diferencia entre los elementos privativos y los elementos comunes. Los privativos son aquellos de los que los propietarios pueden hacer un uso individual y por tanto excluye a los demás propietarios o vecinos, por ejemplo: pisos o locales en propiedad, los trasteros o las plazas de parking, etc.… Por la otra parte, los elementos comunes son aquellos con titularidad compartida, por ejemplo: el portal, las escaleras o los ascensores. Lo son también elementos del edificio como muros, depósitos, contadores y otras instalaciones.

¿Cómo está compuesta?

• Preámbulo de la Ley de Propiedad Horizontal
• Artículo 1 – Objeto de la ley
• Artículo 2 – Ámbito de aplicación
• Artículo 3 – Propiedad, copropiedad, cuotas de participación
• Artículo 4 – Acción de división
• Artículo 5 – Título constitutivo, cuotas de participación
• Artículo 6 – Normas de régimen interior
• Artículo 7 – Modificación elementos comunes y privativos
• Artículo 8 – Agregación y segregación (derogado)
• Artículo 9 – Obligaciones de los propietarios
• Artículo 10 – Obras de conservación y accesibilidad
• Artículo 11 – Innovaciones y mejoras (derogado)
• Artículo 12 – Alteración estructura edificio (derogado)
• Artículo 13 – Órganos de gobierno
• Artículo 14 – Competencias de la Junta de propietarios (incluye vídeo explicativo)
• Artículo 15 – Asistencia a juntas y voto
• Artículo 16 – Convocatoria de la Junta de propietarios
• Artículo 17 – Acuerdos de la Junta
• Artículo 18 – Impugnación de acuerdos
• Artículo 19 – Actas de las Juntas
• Artículo 20 – Funciones del Administrador
• Artículo 21 – Proceso monitorio de reclamación
• Artículo 22 – Deudas de la Comunidad
• Artículo 23 – Extinción de la propiedad horizontal
• Artículo 24 – Complejos inmobiliarios privados
• Disposición adicional – Fondo de reserva
• Disposición transitoria única – Irretroactividad
• Disposición final única – Derogaciones y adaptación Estatutos

¿Qué es lo que más nos interesa si somos miembros de la junta de propietarios de una comunidad?

La LPH establece los pasos a seguir para resolver conflictos entre los propietarios y vecinos de una comunidad, entre otros puntos, indica los órganos de gobierno de una comunidad de vecinos y sus funciones. Define también cómo proceder a la hora de hacer obras o qué pasos seguir en caso de morosidad.

• Artículo 3: indica que cada propietario tiene derecho singular y exclusivo sobre sus bienes privados. Además, hace referencia a los derechos de propiedad horizontal y establece que a cada piso o local se le atribuye una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble.
• Artículo 6: establece la posibilidad de crear normas de régimen interior para marcar la convivencia y la utilización de los elementos comunes.
• Artículo 7: según este artículo, los propietarios pueden realizar obras en sus viviendas, siempre que no menoscaben la seguridad del edificio o perjudiquen a otros propietarios. También sirve de base para prohibir que se desarrollen actividades molestas, insalubres o peligrosas.
• Artículo 9: regula las obligaciones de los propietarios. Destacan la de hacer un buen uso de las instalaciones comunes, mantener las suyas propias en buen estado y pagar las cuotas correspondientes. O las de indicar una dirección para notificaciones y de comunicar, si llegase el caso, la venta de su propiedad.
• Artículo 10: señala las obligaciones de la comunidad de propietarios, cómo realizar las obras necesarias para el mantenimiento del inmueble y garantizar los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad a este.
• Artículo 13: establece que los órganos de la comunidad deben contar con una junta, un presidente (y si es necesario, también un vicepresidente), un secretario y un administrador. Detalla cómo se nombran, su plazo de vigencia (en principio, un año) y algunas de sus funciones más importantes.
• Artículo 14: señala las competencias de la junta de propietarios y sienta las bases de los estatutos. También hace referencia a los presupuestos y planes de gastos anuales. Los siguientes artículos (15, 16, 17 y 18) profundizan en diferentes aspectos relacionados con la junta de propietarios, como la obligación de celebrar juntas ordinarias al menos una vez al año para aprobar los presupuestos, por ejemplo.
• Artículo 21: es de gran importancia ya que regula cómo proceder con los propietarios que no cumplen con sus obligaciones o tengan deudas con la comunidad.